继承房产再出售个人所得税问题<河南省税务局>
　　2006年9月14日，税务总局为了进一步完善房地产税收政策，针对房地产交易中的个人无偿赠与不动产行为，下发了《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》（国税发[2006]144号）（以下简称《无偿赠与通知》）。《无偿赠与通知》分别从加强个人无偿赠与不动产税收管理问题、加强个人将受赠不动产对外销售税收管理问题和加强对个人无偿赠与不动产后续管理问题等三个方面做了明确规定。《无偿赠与通知》必将对今后房地产交易中假借赠与而偷逃税款的行为起到一定的遏制作用，对加强房地产交易的税收管理起到进一步的规范作用。
　　对《无偿赠与通知》主要内容的解读
　　一、关于加强个人无偿赠与不动产税收管理方面
　　文件规定：1、个人向他人无偿赠与不动产，包括继承、遗产处分及其他无偿赠与不动产等三种情况，在向税务机关申请办理营业税免税申请手续时，纳税人除必须提供房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》外，还应区分不同的无偿赠与不动产情况向税务机关提交相关赠与公证方面的证明材料，税务机关才予以办理；对个人无偿赠与不动产的，税务机关不得向其发售发票或者代为开具发票；2、对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税，在缴纳契税和印花税时，纳税人须提交经税务机关审核并签字盖章的《个人无偿赠与不动产登记表》，税务机关（或其他征收机关）应在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章，在《个人无偿赠与不动产登记表》中签字并将该表格留存。税务机关应积极与房管部门沟通协调，争取房管部门对持有加盖“个人无偿赠与”印章契税完税凭证的个人，办理赠与产权转移登记手续，对未持有加盖“个人无偿赠与”印章契税完税凭证的个人，不予办理赠与产权转移登记手续。
　　分析关于加强个人无偿赠与不动产税收管理方面规定，可以看出文件明确了四个问题：
　　一是明确了税收承认的个人向他人无偿赠与不动产行为，包括继承、遗产处分及其他无偿赠与不动产等三种情况；
　　二是明确了在向税务机关申请办理营业税免税申请手续时，必须提供的三个必备证明材料的原件。即由公证机关出具的有关赠与公证书、房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》；
　　三是明确了对个人无偿赠与不动产行为，税务机关不得向其发售发票或者代为开具发票；
　　四是明确了对于个人无偿赠与不动产行为，税务机关（或其他征收机关）应在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章，并争取把加盖“个人无偿赠与”印章的完税凭证作为房管部门办理赠与产权转移登记手续的要件之一。
　　笔者认为，以下两点尤其应该引起大家注意：一是文件中认可的不动产赠与行为是指经公证部门公证的赠与行为。不经公证部门公证的民间不动产赠与行为，税法不予承认；二是文件在这部分规定的无偿赠与不动产包括住房和非住房两类房地产。
　　二、关于加强个人将受赠不动产对外销售税收管理问题
　　文件规定：1、个人将通过无偿受赠方式取得的住房对外销售征收营业税时，对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，该住房的购房时间按照《税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）中第四条有关购房时间的规定执行；对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定，不再执行国税发[2005]172号中第四条有关购房时间的规定。2、受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税；在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。
　　在加强个人将受赠不动产对外销售税收管理上，需要注意的有五点：
　　一是个人将通过无偿受赠方式取得的住房对外销售征收营业税时，按《财政部税务总局关于调整房地产营业税有关政策的通知》（财税[2006]75号）规定执行。即2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税；
　　二是对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，该住房的购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定；
　　三是在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收；
　　四是受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，不允许扣除住房原值；
　　五是文件在这部分规定的无偿受赠方式取得的住房对外销售有关税收政策，只适用住房类销售行为，不适用非住房类销售行为。
　　三、关于加强对个人无偿赠与不动产后续管理的问题
　　文件规定：税务机关应对无偿赠与不动产的纳税人分户归档管理，定期将留存的公证证书复印件有关信息与公证机关比对核实；定期将《个人无偿赠与不动产登记表》中的有关信息与房管部门的赠与房产所有权转移登记信息进行比对核实；加强对个人无偿赠与不动产的营业税纳税评估工作；从严审核纳税人申请办理无偿赠与不动产免征营业税的相关手续。对提供虚假资料的，由税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定追缴税款、滞纳金并进行相关处罚；税务机关做好向房屋中介机构的税法宣传工作。
　　房地产是一个牵扯多个部门的特殊行业，税务机关提高房地产行业的征管质量，在做好本部门工作的同时，还必须做好与其它相关部门的互相配合工作。文件在加强对个人无偿赠与不动产税收后续管理的规定方面，也充分体现了这一点。
　　《无偿赠与通知》欠缺之处
　　一是个人将通过无偿受赠方式取得的非住房对外销售行为，税务机关应如何进行税收管理，文件没有涉及。
　　二是按《财政部税务总局关于调整房地产营业税有关政策的通知》（财税[2006]75号）规定：个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。对“购买房屋的价款”如何确定，文件没有规定。

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